※東京23区でオフィス移転を検討している、総務・移転担当者向けの記事です。
「ネット面積って何ですか？」
「B工事って借主負担なのに、なぜ業者を選べないんですか？」
オフィス移転では、普段聞き慣れない言葉がかなり出てきます。
ただ、実際の現場では“何となく理解したまま進めてしまい”、後からトラブルになるケースも少なくありません。
特に、
- 原状回復
- 特約条項
- 解約予告
- B工事
- 定期借家
このあたりは、契約前に理解しておかないと揉めやすい部分です。
この記事では、オフィス仲介でよく使う用語を、実務目線で分かりやすくまとめました。
目次
この記事でわかること
- オフィス仲介でよく使う基本用語
- 契約前に注意したい言葉
- 実際に揉めやすいポイント
- 面積や坪数の考え方
- 原状回復やB工事の注意点
- セットアップオフィスの特徴
結論｜“意味は分かる”だけでは足りません
オフィス移転で大事なのは、「言葉を知ること」だけではありません。
実際は、
- その用語で何が揉めるのか
- どこで追加費用が発生するのか
- どのタイミングで確認すべきか
を理解しているかで、移転の難易度がかなり変わります。
特に東京23区では、契約スピードも早いため、
「後で確認しよう」
と思っている間に、他社で決まるケースもあります。
目次
- 面積・坪数に関する用語
- 賃料・契約に関する用語
- 入退去・原状回復に関する用語
- 工事区分に関する用語
- 設備・通信に関する用語
- 実際に揉めやすいポイント
- FAQ
- まとめ
1. 面積・坪数に関する用語
1坪とは？
1坪＝約3.3㎡です。
オフィス業界では、
- 「30坪」
- 「50坪」
- 「100坪」
など、“坪”で話すことが一般的です。
ネット面積とは？
実際に執務スペースとして使える面積です。
デスク・会議室・倉庫などを配置できる、実質的に使える面積を指します。
グロス面積とは？
ネット面積に、廊下・EVホール・共用トイレなど共用部の按分を含めた契約面積です。
賃料比較はグロス基準で行われることが多いため、ネット面積と合わせて確認する必要があります。
ネット比率とは？
グロスに対して、どれくらい実際に使えるかを示す割合です。
この比率が低いと、
「坪数の割に狭く感じる」
ケースがあります。
同じ50坪でも体感がかなり違うことがあります。
同じ50坪でも、ネット比率によって体感はかなり変わります。
共用部割合が多いビルだと、坪数の割に執務スペースが狭く感じるケースがあります。
壁芯・内法とは？
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 壁芯 | 壁の中心で測る |
| 内法 | 壁の内側で測る |
体感として広く感じやすいのは内法です。
人数目安の考え方（ネット面積基準）
| 坪数目安 | 状態 |
|---|---|
| 1.5〜2坪／人 | かなり詰め気味 |
| 2〜3坪／人 | 一般的 |
| 3〜4坪／人 | ゆとりあり |
| 4坪以上／人 | 余裕重視 |
ただし、
- 会議室数
- 出社率
- 固定席かどうか
で大きく変わります。
「今ちょうど良い」で決めると、1〜2年後に再移転になるケースもあります。
2. 賃料・契約に関する用語
坪単価とは？
1坪あたりの賃料です。
エリアの目安は以下の通りです。
- 渋谷：2.5〜4万円前後／坪
- 新宿：1.8〜3.5万円前後／坪
- 千代田区：1.7〜3万円前後／坪
- 中央区：1.7〜3万円前後／坪
保証金・敷金とは？
性質はほぼ同じです。
物件によって表記が異なるだけのケースも多いです。
償却とは？
保証金のうち、退去時に返還されない部分です。
「全額返ってくると思っていた」
というケースは意外と多いため、契約前に確認してください。
解約予告とは？
退去を通知する期限です。
一般的には3〜6ヶ月前が多く、ここを軽く見ると、
- 二重家賃
- 工事遅延
- 引越し調整不可
などに繋がります。
移転検討の初期段階で必ず確認したい項目です。
解約予告については、退去期限から逆算したスケジュールが非常に重要になります。
普通借家・定期借家の違い
| 契約 | 特徴 |
|---|---|
| 普通借家 | 更新前提 |
| 定期借家 | 期間満了で終了 |
定期借家は、
「再契約できると思っていた」
という認識違いが起きやすいです。
更新ではなく再契約であり、貸主が拒否できる点に注意が必要です。
3. 入退去・原状回復に関する用語
フリーレントとは？
一定期間、賃料が無料になる条件です。
ただし、
- 共益費は発生
- 短期解約違約金あり
などの条件が付くケースもあります。
現状引き渡しとは？
現状のまま引き渡す条件です。
一見お得に見えますが、
- 不具合
- 内装状態
- 設備故障
なども借主判断になるケースがあります。
そのため、内見時や契約前に、どこまで貸主負担で対応されるのかを確認することが重要です。
残置物とは？
前テナントの什器・設備などです。
原則として、撤去・処分は借主負担になることが多いため、内見時に確認が必要です。
原状回復とは？
退去時に、借りた状態へ戻す工事です。
実際に揉めやすいポイントでもあります。
例えば、
- OAフロア
- 間仕切り
- 天井
- 床材
など。
契約書や特約確認不足で、想定以上の費用になるケースもあります。
原状回復は、契約書や特約の確認不足でトラブルになりやすい部分です。
詳しくは「オフィス移転の原状回復記事」でもまとめています。
→ オフィス移転の原状回復で失敗する会社の共通点｜退去期限に間に合わなくなる理由
居抜きとは？
前テナントの内装を残した状態での引き渡しです。
初期費用を抑えやすい反面、レイアウト制約もあります。
セットアップオフィスとは？
内装・什器付きで、すぐ使いやすい状態のオフィスです。
最近かなり増えています。
特に、
- 増員対応
- 解約期限が近い
- 初期費用を抑えたい
という会社と相性が良いです。
ただし、賃料が高めに設定されているケースが多いので、総額比較が必要です。
セットアップオフィスは、工期短縮や初期費用圧縮の観点から選ばれるケースが増えています。
詳しくは「セットアップオフィス記事」も参考にしてください。
→
4. 工事区分に関する用語
A工事・B工事・C工事とは？
| 工事区分 | 負担 | 業者 |
|---|---|---|
| A工事 | 貸主負担 | 貸主選定 |
| B工事 | 借主負担 | 貸主指定 |
| C工事 | 借主負担 | 借主選定 |
B工事が揉めやすい理由
「借主が費用を負担するのに、業者を選べない」という構造になっているためです。
貸主指定業者になるケースが多く、借主側で相見積が取りづらい構造になっています。
結果として、想定より費用が高くなるケースがあります。
工事範囲がどの区分に該当するかは、契約前に確認しておきたい部分です。
5. 設備・通信に関する用語
OAフロアとは？
床下配線ができる構造です。
レイアウト自由度にも影響します。
OAフロアや空調方式は、実際の使いやすさにも影響します。
内見時のチェックポイントについては、こちらの記事でもまとめています。
→
空調個別・空調セントラルとは？
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 個別空調 | テナントが自由に調整可能 |
| セントラル | ビル一括管理 |
夜間・土日の利用が多い会社は注意が必要です。
時間外空調費が別途発生するケースがあります。
回線引込可否とは？
光回線などを新規で引き込めるかどうかです。
後回しにすると、
「入居日にネットが使えない」
というケースもあります。
実際の移転では、回線工事や家具納品も含めた逆算が必要になります。
特約条項とは？
契約書に追加される個別ルールです。
実際、契約後に揉める原因の多くは特約です。
例えば、
- 原状回復範囲
- 解約条件
- 工事指定
- 喫煙ルール
など。
特約条項は、契約後のトラブル原因になりやすい部分です。
申し込み〜契約までの流れについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
→
6. 実際に揉めやすいポイント
「契約したらすぐ入居できる」
かなり多い認識違いです。
実際は、
- 内装工事
- 回線工事
- 家具納品
があります。
セットアップオフィスでも、工事完了待ちや引渡し調整でズレるケースがあります。
「保証金は全部返ってくる」
償却と原状回復費が差し引かれるケースが多く、
「思ったより返ってこなかった」
というトラブルは頻繁にあります。
「定期借家だけど更新できる」
定期借家は更新ではなく再契約です。
貸主が再契約を拒否できるため、退去を余儀なくされるケースがあります。
「B工事は少し高いだけ」
貸主指定業者となるため、相見積が取れず、想定以上に費用が高くなるケースもあります。
内装計画の段階で、どこまでがB工事範囲になるのかを事前に確認しておくことが重要です。
実際に弊社案件でも、水回りリニューアルをC工事で行った場合は40万円前後でしたが、B工事指定では80万円前後の見積となったケースもありました。
7. FAQ
Q. ネット面積とグロス面積、どちらを見るべきですか？
実際の使いやすさはネット面積です。
一方で、賃料比較はグロス基準で行われることが多いため、両方確認する必要があります。
Q. 原状回復費はどれくらいかかりますか？
内容・面積・契約条件によって、原状回復費用は大きく変動します。
特に、「どこまでが原状回復対象になるのか」は、契約前に確認しておくことが重要です。
また、近年は資材費高騰や職人不足の影響もあり、以前より高額になるケースも増えています。
実際に不安を感じられるお客様も多いため、弊社では、貸主様へ「直近テナントでどの程度の原状回復費用が発生したか」を確認するケースもあります。
もちろん、前テナント様の間仕切り数や内装内容によって金額は前後しますが、一つの目安として参考になることもあります。
Q. セットアップオフィスは安いですか？
初期費用を抑えやすいケースがあります。
一方で、一般的なオフィスと比較すると賃料が高めに設定されていることも多く、総額での比較が重要です。
特にセットアップオフィスは、
- 早期入居したい
- 初期工事を減らしたい
- 数年単位で柔軟に移転したい
といった企業と相性が良い傾向があります。
一方で、長期利用前提の場合は、通常オフィスで内装を作り込んだ方が、結果的にコストを抑えられるケースもあります。
Q. B工事はなぜ高いのですか？
貸主指定業者になるケースが多く、借主側で相見積が取りづらい構造になっています。
そのため、想定以上の費用になるケースがあります。
Q. 解約予告はいつ確認すべきですか？
移転検討の初期段階で確認することが重要です。
解約予告期限によって、移転全体のスケジュールが大きく変わります。
実際に弊社でも、
「3ヶ月前予告だと思っていたら、実際は6ヶ月前予告だった」
というケースがあり、希望していた入居時期と合わず、物件探しが振り出しに戻ってしまうこともあります。
そのため、まず最初に現在の契約書を確認することをおすすめしています。
Q. 特約はどこを見ればいいですか？
原状回復・中途解約・工事指定の3点は、特に確認しておきたい部分です。
読み飛ばしてしまうと、退去時トラブルや想定外の費用負担に繋がるケースもあります。
また、特約内容は物件ごと・お客様ごとに異なる場合もあるため、契約前にしっかり確認しておくことが重要です。
8. まとめ
オフィス移転では、「言葉を知っている」だけでは不十分です。
実際は、
- 原状回復
- B工事
- 特約条項
- 定期借家
- 解約予告
など、理解が浅いまま進めると契約後のトラブルに直結する部分があります。
特に確認したいポイントは以下です。
- ネット面積とグロス面積の両方を確認する
- 解約予告を早めに確認する
- 原状回復範囲を契約前に把握する
- B工事範囲を早めに確認する
- 定期借家は再契約条件まで確認する
- セットアップは総額比較する
契約前に整理した方が良いケースも多いです
オフィス移転では、
- 坪数
- 原状回復
- 契約条件
- 工事区分
- 解約期限
が複雑に絡みます。
特に東京23区では、検討している間に条件の良い物件が埋まるケースも少なくありません。
gramオフィス不動産では、
- 30〜100坪前後
- 増員を見据えた移転
- セットアップ活用
- 解約期限が迫った案件
など、実務ベースで移転支援を行っています。
条件整理・スケジュール整理を早めに行うことで、選択肢を確保しやすくなります。
