オフィス移転を進める際、物件選びと同じくらい重要なのが
「契約時にいくら必要になるのか」を事前に把握しておくことです。
オフィス契約の初期費用は、保証金（敷金）の月数などによって変わります。保証金を6〜10ヶ月分、仲介手数料・保証会社費用・前家賃をそれぞれ1ヶ月分とした場合は、賃料の9〜13ヶ月分程度になる計算です（内訳は下で説明します）。
賃料だけを見て物件選びを進めてしまうと、申込や契約の段階で「思ったより初期費用が大きい」と感じるケースも少なくありません。
特に法人のオフィス移転では、契約費用以外にもさまざまな費用が同時に発生します。
例えば
・引越費用
・内装工事
・通信工事
・原状回復
などが短期間で重なることも多く、想定していたより資金負担が大きくなるケースもあります。
そのため、オフィス移転では
賃料だけでなく契約時の初期費用を整理しておくことが重要です。
この記事では
・オフィス契約時にかかる初期費用
・実際の契約ではどのくらい必要になるのか
・見落としやすいポイント
を実務目線で解説します。
移転の進め方全体についてはオフィス移転の基本で詳しく解説しています。
目次
オフィス契約の初期費用はどのくらいかかる？
オフィス契約の初期費用とは、契約時にまとめて支払う保証金（敷金）・前家賃・仲介手数料・保証会社費用・火災保険料などの合計のことです。
オフィス契約の初期費用は物件条件によって大きく変わります。
保証金（敷金）を6〜10ヶ月分、仲介手数料・保証会社費用・前家賃をそれぞれ1ヶ月分とすると、合計は賃料の9〜13ヶ月分程度になる計算です。
これは上の条件で計算した試算で、統計による相場ではありません。保証金の月数や保証会社の要否など、物件や契約条件によって変わります。
実際の契約では
・保証金（敷金）6ヶ月
・仲介手数料1ヶ月
・保証会社費用1ヶ月
・前家賃1ヶ月
などが重なるのが基本で、保証金が6〜10ヶ月の場合、合計は賃料の9〜13ヶ月分程度になります。保証金の月数や保証会社の要否など、物件や契約条件によって変動します。
例えば月額賃料30万円のオフィスで、保証金が6〜10ヶ月、仲介手数料・保証会社費用・前家賃が各1ヶ月分の場合、契約時点で270〜390万円程度の資金が必要になる計算です（共益費・火災保険料・諸費用は含みません。消費税も含みません）。
しかもこれはあくまで「契約そのものに必要なお金」です。
実際の移転ではさらに
・内装工事
・引越費用
・通信工事
・什器購入
・原状回復費用
なども発生します。
そのため、契約初期費用だけで判断すると、移転全体の資金計画が合わなくなることがあります。
候補の物件ごとに、契約時に必要な金額の目安を並べて比べられます。
保証金の月数や保証会社の要否は物件によって違うため、候補ごとに初期費用を確認します。オフィスの初期費用を相談する／お電話 03-6869-5265（平日 9:00〜18:00）
オフィス契約時にかかる主な初期費用
ここからは、貸事務所契約で発生する主な費用を整理していきます。
1．保証金（敷金）
もっとも大きな金額になりやすいのが保証金です。
オフィス契約では住宅でいう敷金のような意味で、貸主に預けるお金として設定されます。
当社の仲介実務では、賃料の6〜10ヶ月程度を目安にしています。100坪近い規模では12ヶ月のケースもあります。
例えば月額賃料30万円の場合
4ヶ月 → 120万円
6ヶ月 → 180万円
12ヶ月 → 360万円
になります。
また物件によっては
・償却あり
・一部返還
・全額返還
など条件が異なるため
・保証金が何ヶ月か
・償却条件
・返還条件
まで確認しておくことが重要です。
2．前家賃
契約時には入居開始月の賃料を前払いするのが一般的です。
例えば契約開始日が月途中の場合
・日割賃料
・翌月分賃料
をまとめて支払うこともあります。
また
・共益費
・管理費
も同時に発生するため、実際には賃料1ヶ月より少し大きくなることがあります。
3．仲介手数料
仲介会社を通して契約する場合、仲介手数料が発生します。
一般的には賃料の1ヶ月分が目安です。
月額賃料30万円なら仲介手数料も約30万円になります。
4．保証会社費用
最近のオフィス契約では保証会社の利用が条件になるケースも増えています。
この場合、契約時に保証料が発生します。金額は保証会社や契約によって異なります（下の計算例では賃料・共益費の1ヶ月分で計算しています）。
さらに
・年更新料
・保証更新料
などが発生する場合もあります。
5．火災保険料
多くのオフィス契約では火災保険への加入が必要です。
保険料は、補償の内容や保険会社によって異なります。
6．その他費用
物件によっては
・鍵交換費用
・館銘板作成費用
・セキュリティカード
などの費用が発生することもあります。
一つ一つは高額ではありませんが、見落とされやすい費用です。
契約初期費用だけでは終わらない
オフィス移転では契約費用以外にも様々な費用が発生します。
代表的なものは
・内装工事
・引越
・LAN工事
・什器購入
・原状回復
などです。
場合によっては契約初期費用より内装費の方が大きくなる
ケースもあります。
初期費用のイメージ例
例えば 賃料30万円、共益費5万円 のオフィスの場合
保証金 180万円
前家賃 35万円
仲介手数料 30万円
保証会社費用 35万円
火災保険料 3万円
諸費用 5万円
合計
約288万円
になります（消費税を含まない金額です。費目によっては別途消費税がかかります）。
ここに
・内装工事
・引越
・原状回復
が加わると、移転全体では数百万円になることもあります。
初期費用で止まりやすいポイント
実際の移転では物件は気に入っているのに契約が進まないケースがあります。
原因は
・保証金を想定していない
・原状回復を考えていない
・社内決裁予算が合わない
などです。
またフリーレントがあるから大丈夫と思っても保証金が大きければ初期負担は変わりません。
急ぎ移転では進めやすい物件が重要
急ぎ移転では
・賃料が安い
・保証金が少ない
だけが正解とは限りません。
例えば
・契約開始日を合わせやすい
・セットアップオフィス
・内装不要
・審査スムーズ
などの物件の方が結果的に移転コストが安くなることもあります。
よくある質問
Q. オフィスの初期費用はいくら準備すればいい？
初期費用は物件条件によって大きく異なります。例えば保証金6ヶ月に、仲介手数料1ヶ月・保証会社費用1ヶ月・前家賃1ヶ月が重なる場合、合計は賃料の9ヶ月分程度になることがあります。
Q. 敷金は必ず6ヶ月必要？
物件によります。
敷金が6ヶ月より少なく、保証会社の利用を条件とする物件もあります。
Q. 初期費用を抑える方法は？
例えば
・セットアップオフィス
・保証金少ない物件
・内装不要物件
などがあります。
関連記事：オフィスの敷金・保証金とは、オフィス移転の賃料はどう決まる
まとめ
オフィス契約では
・保証金
・仲介手数料
・保証会社費用
・前家賃
など様々な初期費用が発生します。
さらに
・内装工事
・引越
・原状回復
なども発生するため、賃料だけで判断しないことが非常に重要です。
特に急ぎ移転では初期費用が整理できていないこと自体が契約遅延の原因になることもあります。
もし
・オフィス移転を検討している
・初期費用の目安を知りたい
・急ぎ移転で物件を探している
場合は、状況に合わせて移転スケジュールや契約金額の目安を整理することも可能です。
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