この記事でわかること
- 人数別の適正坪数は「1人あたり2〜3坪」が標準。20人なら40〜60坪が目安
- 東京23区内の主要エリアごとの坪単価目安
- ネット坪とグロス坪の違いを理解しないと「思ったより狭い」になりやすい
- 移転失敗の3大原因は「狭すぎ」「増員未考慮」「会議室不足」
- 30〜100坪帯で失敗しないための実務ポイント
結論｜30〜100坪帯では「1人2〜3坪」が目安
東京都内で30〜100坪帯のオフィス移転を行う場合、一般的には「1人あたり2〜3坪」が目安です。
例えば、
- 10人 → 20〜35坪
- 20人 → 40〜60坪
- 30人 → 60〜90坪
がひとつの基準になります。
ただし実際のオフィス移転では、
- 会議室数
- 来客頻度
- 出社率
- 将来的な採用
- ネット坪・グロス坪の違い
によって必要面積は大きく変わります。
特に東京都内の30〜100坪帯では、「賃料だけで決めて後悔するケース」も少なくありません。
本記事では、人数別の目安や失敗しやすいポイントを実務ベースで解説します。
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目次
- オフィス面積は「1人あたり何坪」で考える
- 【人数別】オフィス面積の目安一覧
- 【人数別】オフィス面積の考え方
- 【東京エリア別】坪単価の目安
- オフィス面積を決める際によくある失敗
- ネット坪・グロス坪の違いに注意
- 30〜100坪帯のオフィス選びで重要なポイント
- よくある質問（FAQ）
- まとめ
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1．オフィス面積は「1人あたり何坪」で考える
オフィスの広さは、「1人あたり何坪必要か」を基準に考えます。
ただし、単純に人数だけで決めると失敗しやすいため、まずは以下の目安を把握しておくことが重要です。
働き方 1人あたりの目安 最低限（フリーアドレス中心） 1.5〜2坪 標準的（固定席＋会議室あり） 2〜3坪 ゆとりあり 3坪以上
実際の計算例：20人規模の場合
- 最低限：20人 × 1.5坪 ＝ 30坪
- 標準的：20人 × 2.5坪 ＝ 50坪
- ゆとり：20人 × 3坪以上 ＝ 60坪以上
ただし実際には、
- 会議室の数
- 来客頻度
- 収納量
- 採用予定
- フリーアドレス導入有無
によって必要面積は変わります。
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関連記事
- 「オフィス内覧で失敗しないためのチェックポイント」
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- 【人数別】オフィス面積の目安一覧
人数 目安坪数 賃料イメージ（東京23区）
10人 ： 20〜35坪 月額30〜70万円前後
15人 ： 30〜45坪 月額45〜90万円前後
20人 ： 40〜60坪 月額70〜150万円前後
25人 ： 50〜75坪 月額90〜180万円前後
30人 ： 60〜90坪 月額120〜220万円前後
35人 ： 70〜100坪 月額140〜250万円前後
※エリア・ビルグレード・築年数・セットアップ有無によって大きく変動します。
※あくまで参考イメージです。実際の賃料はお問い合わせ時にご案内します。
2．【人数別】オフィス面積の考え方
10人前後の場合（目安：20〜35坪）
10人規模では、執務スペースだけであれば比較的コンパクトに収まります。
ただし、
- 来客が多い
- 商談スペースが必要
- 撮影や倉庫スペースが必要
といった場合は、30坪以上あると余裕が出やすくなります。
10人規模のレイアウト例
- 執務デスク × 10〜12席：約12坪
- 小会議室（4名）×1室：約3坪
- エントランス・収納：約5坪
- 合計：約20坪〜
20人前後の場合（目安：40〜60坪）
30〜100坪帯で最も多いのが、この20名前後の移転です。
この規模になると、
- 会議室不足
- オンラインMTGスペース不足
- 動線の悪さ
などが発生しやすくなります。
実際に多い失敗例
- 通路が狭く、移動のたびにストレス
- 荷物置き場がなく、足元に段ボール
- 採用が進み、半年で増員席が不足
「今の人数」だけでなく、1〜2年後を想定して坪数を決めることが重要です。
30人前後の場合（目安：60〜90坪）
30人規模になると、単純なデスク配置だけでなく、
- 部署分け
- 会議室数
- 来客導線
- リフレッシュスペース
まで考える必要があります。
特に営業会社や来客の多い企業では、執務スペース以外の比率が増えるため、想定より広さが必要になるケースもあります。
関連記事
- 「オフィス内装工事はどこまでやるべきか？」
- 「オフィス移転で実際に多い失敗5つ」
3．【東京エリア別】坪単価の目安
東京でオフィスを探す場合、エリアによって坪単価は大きく異なります。
特に30〜100坪帯では、
- 駅距離
- ビルグレード
- 築年数
- セットアップ有無
によって条件差が出やすいため、あくまで参考目安として考えることが重要です。
エリア 坪単価の目安（月額）
渋谷・恵比寿 2.5〜4万円前後／坪
IT・ベンチャー企業に人気
新宿・西新宿 2〜3.5万円前後／坪
交通利便性が高く採用しやすい
港区（新橋・浜松町・田町周辺） 2〜4万円前後／坪
アクセスとコストのバランスが良い
千代田区（神田・岩本町周辺） 1.7〜3万円前後／坪
比較的コストを抑えやすい
中央区（八丁堀・茅場町周辺） 1.7〜3万円前後／坪
落ち着いた環境で人気
品川・五反田・大崎 1.8〜3万円前後／坪
渋谷・港区より割安感あり
※時期・募集状況・ビルグレードによって変動します。
※各エリアの中型ビルを想定した参考目安です。
※共益費込みかどうか、セットアップオフィスかどうかによっても大きく異なる場合があります。
エリア選びは採用にも影響する
最寄り駅や住所は求人票にも記載されるため、渋谷・新宿などの人気エリアは採用応募数にプラスの影響を与えるケースがあります。
一方で、
- 「賃料を抑えたい」
- 「アクセスとのバランスを重視したい」
という場合は、
- 神田
- 秋葉原
- 御茶ノ水
- 上野
- 八丁堀
- 五反田
- 浜松町
などを検討する企業も少なくありません。
単純な賃料だけでなく、「採用」「通勤」「来客導線」まで含めて判断することが重要です。
関連記事
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- 「【2026年最新版】千代田区のオフィス相場」
4．オフィス面積を決める際によくある失敗
① 家賃を優先しすぎて狭くなる
最も多い失敗が、「賃料を抑えようとして狭くしすぎる」ケースです。
結果的に、
- 数年で再移転
- レイアウト変更費用発生
となるケースもあります。
② 将来の増員を考慮していない
移転時点では問題なくても、採用が進むと席不足になるケースは非常に多いです。
③ 会議室・共有部を軽視している
最近は、
- Web会議
- オンライン商談
- 来客対応
が増えているため、会議室不足になりやすい傾向があります。
実際には「検討している間に埋まる」ケースも多い
特に東京都内の30〜100坪帯では、募集開始から数日で申込が入るケースも少なくありません。
実際に、
- 「社内検討している間に他社で決まった」
- 「内見予約の翌日に募集終了した」
- 担当者が先に内見したが、代表との内見調整の間に申込が先に入る
というケースも珍しくなく、“まず内見を入れて比較する”ことが重要になる場面も多くあります。
5．ネット坪・グロス坪の違いに注意
オフィス探しでは、「坪数の見え方」にも注意が必要です。
特に30〜100坪帯では、契約方式によって実際に使える面積が数坪〜十数坪単位で変わるケースがあります。
【ネット】とは
専有部のみの面積です。
共用廊下・トイレ・給湯室などは含まれず、実際に使える執務スペースに近い数字になります。
物件によっては「専有面積」と表記されることもあります。
【グロス】とは
共用部を含めた面積です。
ビルによっては、共用廊下・トイレ・給湯室・エレベーターホールなどの面積も含まれているため、同じ50坪表記でも実際に使えるスペースが想像より小さいケースがあります。
東京の賃貸オフィス市場では、グロス坪表記が一般的です。
そのため、物件情報の坪数がそのまま「使えるスペース」とは限りません。
「同じ坪数でも狭く感じる」原因
実際に使えるスペースの目安表記：
50坪（ネット） ≒ 50坪分使える 50坪（グロス） 実質40〜45坪程度のケースも
グロス坪の場合、実際に使える専有部（ネット）はおおよそ表記坪数の80〜90%前後になるケースが多いです。
坪数だけで物件を比較すると、入居後に「思っていたより狭い」となりやすいため注意が必要です。
確認すべきポイント
坪数だけで判断せず、以下まで確認することをおすすめします。
- 実際に何席作れるか
- 会議室が何部屋取れるか
- 柱・水回りの位置はどこか
- レイアウトが成立するか
特に30〜100坪帯では、同じ坪数でも柱の位置や形状によって使いやすさが大きく変わります。
図面だけでなく、実際に内見して確認することが重要です。
6．30〜100坪帯のオフィス選びで重要なポイント
チェックリスト
- 現在の人数
- 1〜2年後の採用予定人数
- 出社率
- 来客頻度
- 必要な会議室数
- 希望エリア
- 月額予算
解約期限が迫っている場合は早めの整理が重要
東京都内の30〜100坪帯では、条件の良い物件ほど早く決まる傾向があります。
特に、
- 解約予告済み
- 増員による急ぎ移転
- 内装スケジュールがタイト
といったケースでは、「いつまでに入居可能か」まで含めて整理することが重要です。
関連記事
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7．よくある質問
Q1. 10人前後の規模で最低限必要な坪数は？
執務スペースのみであれば15〜20坪でも運営可能です。
ただし、
- 来客対応
- 会議室
- オンラインMTGスペース
- 将来的な採用
まで考慮すると、25〜30坪以上を選ぶケースが多くなります。
実際には「今ちょうど良い広さ」ではなく、1〜2年後も使えるかを基準に検討することが重要です。
狭すぎるオフィスを選んだ結果、数年以内に再移転となるケースも少なくありません。契約期間（一般的に2〜3年）を踏まえて、少し余裕のある坪数を選ぶのがおすすめです。
Q2. フリーアドレスにするとどれくらい坪数を削減できますか？
固定席と比較すると、20〜30%程度の面積削減が可能なケースが多いです。
ただし実際には、
- Web会議ブース
- 集中スペース
- ロッカー
- 収納
などが必要になることも多く、単純に席数だけで計算すると不足しやすくなります。
「席は空いているのに作業できる場所がない」という状況になりがちなため、レイアウト設計の段階でブース・収納の配置まで含めて検討することが重要です。
また、出社率によって必要面積は大きく変わるため、「週何日出社か」まで整理した上で検討することをおすすめします。
Q3. 東京でコスパの良いオフィスエリアはどこですか？
30〜100坪帯では、
- 神田
- 秋葉原
- 上野
- 五反田
- 大崎
- 浜松町
- 八丁堀
- 茅場町
などが比較的コストとアクセスのバランスを取りやすいエリアです。
渋谷・港区と比較すると坪単価が1〜1.5万円程度割安な傾向があり、JR・地下鉄が複数乗り入れているエリアも多いです。「渋谷・新宿にこだわらないが、アクセスは確保したい」という企業に向いています。
また、採用強化を重視する場合は「賃料」だけでなく、応募されやすい立地かも重要な判断基準になります。
Q4. ネット坪とグロス坪、どちらで契約するのが多いですか？
東京の賃貸オフィス市場では、グロス坪（共用部込み）表記が一般的です。そのため、物件情報に記載されている坪数がそのまま「使えるスペース」とは限りません。
グロス坪の場合、実際に使える専有部（ネット）はおおよそ表記坪数の80〜90%前後になるケースが多いです。
50坪表記でも実質40〜45坪しか使えない場合があります。契約前に「専有面積（ネット坪）は何坪か」を仲介会社または貸主に必ず確認するようにしましょう。
Q5. 移転はいつ頃から動き始めるべきですか？
一般的には、契約満了の6〜12ヶ月前から動き始めるケースが多いです。
特に30〜100坪帯では、
- 物件選定
- 内装設計
- 工事
- 引っ越し
- 原状回復
まで含めると想像以上に時間がかかります。
急ぎ移転の場合は、セットアップオフィスを活用することで工期を短縮できるケースもあります。
Q6. 賃料は坪単価いくらまでが適正ですか？
オフィス賃料に明確な正解はありませんが、一般的には「売上に対して5〜10％前後」をひとつの目安として検討する企業が多い傾向があります。
ただし、
- 業種
- 出社率
- 採用方針
- 来客頻度
- ブランディング重視かどうか
によって、適正な賃料水準は大きく変わります。
特にIT企業やベンチャー企業では、採用力や企業イメージを重視し、立地やビルグレードに投資するケースも少なくありません。
一方で、賃料だけを優先してしまうと、
- 採用競争力の低下
- 会議室不足
- 数年以内の再移転
など、別のコストにつながるケースもあります。
そのため、単純な坪単価だけではなく、
- 採用
- 業務効率
- 出社率
- 将来の増員
まで含めて総合的に判断することが重要です。
まとめ｜”人数”だけでなく「働き方」と「エリア」でオフィス面積を決める
オフィス面積は、単純に「人数×坪数」で決めれば良いわけではありません。
特に30〜100坪帯では、
- 会議室
- 来客対応
- 将来採用
- レイアウト
- 働き方
- エリア選定
によって、必要な広さは大きく変わります。
この記事のまとめ
- 標準的な目安：1人あたり2〜3坪
- 20人なら40〜60坪、30人なら60〜90坪が目安
- ネット坪・グロス坪の違いに注意（同じ50坪でも使える面積が異なる）
- 移転失敗の3大原因は「狭すぎ」「増員未考慮」「会議室不足」
- 東京のエリア選びは採用力にも影響する
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