本記事は、再開発決定に伴い、立ち退き要請と退去期限が提示されている会社向けに掲載しています。
再開発立ち退きが「取り壊し」と違う理由
再開発案件の特徴は3つ。
- 退去期限がある
- 補償交渉が発生する
- スケジュールが流動的になりやすい
取り壊しと違い、
交渉要素があることが最大の違いです。
しかし重要なのは－
交渉があっても、退去期限は前提として動く。
ここを間違えると間に合いません。
判断軸は一つ「補償交渉と物件決定を分離できているか」
再開発案件で最も多い失敗は、
補償条件が確定してから物件を探そうとする
これです
補償額／移転費用負担／造作買取
これらは“交渉事項”
しかし物件は待ってくれません。
補償はあとから調整可能でも、物件は消えます。
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STEPで整理する実務の進め方
STEP1｜退去期限と「最遅入居日」を確定させる
確認事項：
・正式な明け渡し日
・猶予の有無
・補償の基本方針
・解約扱いか合意解除か
ここで更新の話と近藤しないこと。
再開発立ち退きは、契約更新とはべつの話です。
STEP2｜補償を“上振れ前提”で計算しない
補償は：
・想定より少ない
・支払い時期が遅れる
・交渉が長期化する
可能性があります。
よって、
保障が満額出る前提で物件条件を広げない
資金計画は保守的に。
STEP3｜物件探しは通常より早めに着手
再開発エリアは同時期に複数テナントが動きます。
つまり：
競合が増える
特に同エリア内で探す場合、
条件が似通います。
・同じ坪数
・同じ予算帯
・同じエリア希望
動き出しが遅いと、選択肢が急速に減ります。
STEP4｜申込み＝検討と理解する
条件や賃料交渉の土地で迷う場合、
申し込みを入れてから調整する
急ぎ案件ではこれが基本です。
申し込みを入れない検討は、
実質的に“何も進んでいない”状態です。
STEP5｜補償交渉と移転実務は別ラインで動かす
・補償交渉は法務／経営
・物件決定は実務ライン
同じテーブルで議論すると止まります。
急ぎ案件では、
交渉は交渉、移転は移転
同時並行が原則です。
よくある誤解
「再開発なら期限は延びるのでは？」
実務上、
・計画変更
・工期遅延
はあり得ます。
しかし、
延長前提でスケジュールを組むのは危険です。
退去期限は「確定値」として扱う。
これが急ぎ案件の基本です。
結論
再開発立ち退きで今やるべきことは1つ。
補償とは切り離して、物件探しを即日開始すること。
補償は交渉できます。
退去期限は基本動きません。
迷いの論点を分離し、
実務を止めない。
それが期限内に完了させる唯一の方法です。
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